来源:信报财经新闻　　　 作者:钟维杰　　　日期：2004年11月24日  

    近日有美国友人来访亚洲，行程包括上海及香港，期间对上海房地产作了一些资料搜集和实地观察，整体认为该市场已有过热情况。友人公司是从事亚洲包括中国的经济及金融市场研究和分析的，上海经济占内地一定比重，其房地产市场兴旺状况人所皆知，因此朋友亦不例外地留意著其去向。

　　友人回去后撰写报告，包括对上海市场的观感，部分更征询笔者意见，过程里发现有一些环节或许须加留意方可下定论，原因之一是内地一些资料编排及界定等仍与国外习惯的方式有出入，不细究可导致不完全之结论。以下是部分须注意的环节：

　　外国人倾向注意较高价格档次　根据内地的数据，上海平均住宅商品房价五千余元（每方米人民币．下同），贵的则达万多二万元，甚至三万元也非不常见，外国人多只注意这等较贵市段，或许因为这价位的素质才看得上眼，因而得出结论，上海住宅价格媲美外国（美国）大城市价格。简单而言，不少外国专家及分析员可能也犯上同类偏误，对普罗大众的市段认识不深，只著重较高价的。

　　空置率　友人曾亲身到浦东，兼在夜间数算有多少住宅单位已有人迁入居住的（如看有没有灯光、窗帘装设等），发觉不少像是尚没有入伙，因而结论空置率甚高。这不无理据，但须知道看像没有人居住的单位可能只是没有入伙纸，或水、电未到位，而不一定是空置、烂尾或未售；简单而言，笔者并不排除有较高空置率，但未必如实地观察感觉的多，须和别的资料及方法配合使用。

　　技术用词界定有异　如空置率，内地的「空置率」不少仍是以某年落成而未售出的楼面面积除以该年整体落成楼面面积计算，而非以国外及本地一般沿用的整体房地产市场／市段的总楼面面积为基础，因而常给人空置率很高的感觉。举例说，某年共落成一百万方米楼面，其中八十万售出，空置率便是百分之二十，骤听起来的确骇人，但是否如此须细究整体市场数据。

　　楼价相比可支配收入比数很高　此比例相比发达国家高出多倍，就算以大众私人市段的商品住宅房计算也很高，更遑论用高价市段的了；这不无理由，用公开的收入资料看确有这感觉，但若以发展中国家来衡量兼考虑到其税收制度的未完成或不完善，或许这楼价相比收入比率实质未必如想像中高，不是一定不高，而是非难以解释的高。笔者近日到访北京，路上见到有路牌劝喻市民诚实报税，这或许有些启示，部分人的收入可能比数据显示的多些，若以公布的收入数字比商品房住宅价格，确有过热的忧虑，但市场近年的价格普遍提升或得以保持或许有另些启示。

　　总括而言，以内地房地产市场之大，研究分析甚吃力，更谈不上当什么专家；然而，部分市段可能已经过热，而以内地人士的不同意见，两方（有否泡沫）仍势均力敌，或许整体来说未有即时危险吧。