来源:证券日报　　　 作者:刘靓　　　日期：2004年10月27日  

    日前，建设部政策研究中心课题组对当前房地产发展总体形势分析指出，从２００４年以来固定资产投资和房地产投资增长速度变化趋势中可以看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。

　　该研究中心指出，目前我国住宅需求仍是真实需求，并未出现房地产“泡沫经济”。统计测算，从潜在需求看，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加１０平方米以上。从有效需求测算，现在就买得起或者在住房信贷的帮助下买得起的需求总量是５．４亿平方米，另外还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求，从而形成对房地产的巨大需求。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　该研究中心指出，房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在，我国房地产业融资主要依靠银行贷款，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。但房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济，因为在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，银行也是主动的，银行分享着房地产开发的高利润，从我国的情况看，住房抵押贷款的违约率仍明显低于其他固定资产融资项目，因此房地产金融仍是银行的优质业务。

　　该研究中心从我国当前的情况分析认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。要解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，另外，可以利用资本市场，创新金融品种。此外，随着今后房地产贷款的投向由开发贷款转向个人按揭消费贷款，个人抵押贷款的证券化将成为化解金融风险的有效途径。

　　对于房地产价格上涨，该研究中心表示，房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。而现阶段房价下跌不一定就是好事，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至会产生所谓的“理性违约”反而产生新的金融风险。对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。房价上涨的原因主要是体现在地价上涨、房地产供给结构不合理、多种住房需求旺盛所推动的。据国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示，２００４年一季度３５个大中城市有９个城市房价涨幅超过１０个百分点，另外有７个城市土地交易价格涨幅超过１０个百分点。对比这些城市可以发现，其中有５个都是重合的：上海、沈阳、杭州、宁波、天津。同年二季度，全国有８个城市房屋销售价格同比涨幅超过１０个百分点，土地交易价格同比涨幅超过１０％的城市有６个，其中重合的城市有４个：杭州、上海、沈阳、天津。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。另外，研究中心指出，房地产价格上涨更深层次原因在于消费者预期改变，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

　　该研究中心同时指出，从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。